Частный риэлтор - аферист или помощник
Проблемы в экономике всегда являлись катализатором для увеличения количества мошенничеств. Вместе со снижением доходов честных граждан, финансовые трудности начинаются и у аферистов, поэтому во время экономического кризиса они активизируются. Не является исключением и рынок недвижимости. С этой бедой мы столкнулись в 1998 году, является она насущной и сегодня. Но, помимо мошенничества, на рынке недвижимости сегодня есть и другая проблема, которая таит не меньше опасностей для кошельков доверчивых россиян.
Риэлтор-одиночка
Эксперты рынка недвижимости заявляют, что с начала мирового финансового кризиса количество небольших агентств недвижимости и частных брокеров увеличилось в разы. Причин этого явления несколько. Во-первых, это бывшие сотрудники крупных риэлтерских компаний, которые решили, что смогут заработать больше, работая самостоятельно. Они, в первую очередь, надеются на то, что смогут завлечь клиентов с помощью предоставления услуг по более низким ценам, чем в агентствах недвижимости. Психологически этот ход верен – в условиях кризиса многие стремятся экономить, и невысокая комиссия за услуги риэлтора может стать определяющим фактором при принятии решения в пользу «частника».
Вторая причина появления частных брокеров еще более очевидна – финансовая нестабильность вынуждает руководство даже крупных агентств недвижимости сокращать штат. В первую очередь увольняют новичков, и тех, кто не мог похвастаться какими-то существенными успехами до начала кризиса, грубо говоря, брокеров-неудачников, которые, все же, уверены в своем профессионализме и думают, что частная риэлтерская деятельность сможет принести им доход. «Значительное увеличение числа частных риэлторов на рынке – это факт. Но вряд ли среди них есть реальные профессионалы. Ни для кого не секрет, что не самые лучшие специалисты в компаниях теряют работу, при этом профи остаются на местах, либо, в наиболее тяжелых случаях, какое-то время пребывают в вынужденном отпуске, но в итоге, все равно, возвращаются к работе в профессиональной компании», - говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество».
Подводные камни частников
Существует мнение, что крупные агентства недвижимости намеренно дискредитируют частных брокеров из-за нежелания делить с ними рынок. Попробуем разобраться, действительно ли работать с «частниками» так опасно, или же это происки крупных игроков рынка. Одна из главных проблем, с которой можно столкнуться, доверив проведение сделки с недвижимостью частному брокеру – это риск непрофессионализма. «Ряды брокеров регулярно пополняют те, кто остался «за бортом» агентств: люди, которые просто не склонны к работе в данной сфере, которые не уживаются в коллективе, не соблюдают дисциплину, документооборот и другие правила, принятые в компании; крайний случай - сотрудники, уволенные за нарушения в процессе ведения сделок», - комментирует руководитель направления вторичной недвижимости агентства МИАН Ирина Денисова. Если у вас нет личной рекомендации от друзей и близких на конкретного «частника», то узнать об уровне профессионализма можно будет только по окончанию сделки, когда может быть уже слишком поздно.
Кроме того, существуют и большие финансовые риски. «Как правило, частные брокеры берут задаток за свои услуги и никто не гарантирует, что он завтра не скроется. Брокер легко может набрать за день 3-4 задатка, поменять телефон и месяц жить на эти деньги», - поясняет Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Впрочем, в этом случае речь уже идет об аферистах, мы же рассматриваем вариант, когда брокер все-таки проводит сделку, но в процессе ее проведения (или даже уже после ее завершения) возникают проблемы, которые ложатся дополнительным финансовым бременем на плечи клиента.
Потратить дополнительные деньги придется на проверку юридической чистоты квартиры. Это нужно делать для того, чтобы быть уверенным, что, допустим, на квартире не «висит» элементарных задолженностей по коммунальным платежам, которые могут составлять не малые суммы, или же что сделка купли-продажи не будет расторгнута по суду из-за претензий третьих лиц. «Если квартира перешла продавцу в наследство, то могут появиться и не учтенные родственники, которые начнут требовать через суд свою долю. Или же, допустим, продавцу может принадлежать не вся квартира, а лишь ее доля, при этом он может продавать жилье полностью. В дальнейшем покупателю придется столкнуться с другими собственниками и вероятно лишиться квартиры», - приводит примеры Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».
Более подробно о проблеме проверки чистоты квартиры мы писали в предыдущем материале. Вкратце же напомним, что самостоятельная проверка – дело крайне хлопотное и никогда не даст 100% гарантии. Зачастую здесь не обойтись без обращения в профессиональное агентство недвижимости, которое может оказать услугу проверки за отдельную плату. Если же вся сделка полностью проходит в агентстве, то юридическая проверка будет сразу включена в стоимость всего комплекса услуг.
Еще один минус работы с частными брокерами – это их скудные базы клиентов, что приводит к более длительному сроку реализации. Как известно, время – деньги. Для покупателя это может выразиться в том, что за время поисков подходящего варианта цены на недвижимость вырастут, а продавец может понести потери в случае, наоборот, снижения стоимости квартиры. Последний вариант, кстати, для кризиса наиболее актуален.
Безответственность перед клиентом
Даже если отбросить столь важный фактор, как профессионализм брокера, остается еще один ключевой момент, а именно ответственность риэлтора перед клиентом. Если договор заключается с юридическим лицом, компанией, хорошо зарекомендовавшей себя на рынке, то сам этот факт уже является практически стопроцентной гарантией того, что сделка пройдет «как по маслу», а если что и пойдет не так, всегда есть с кого спросить, на кого подать в суд. Частный брокер или компания-однодневка, в случае возникновения проблем просто «испарится». «Юридической ответственности частные маклеры не несут, то есть клиент-продавец практически не защищен в юридических аспектах. Более того, незаконное ведение предпринимательской деятельности со стороны частных маклеров является административным правонарушением, а в ряде случаев – уголовным преступлением», - говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ». С ним соглашается и Ирина Денисова: «Следует четко понимать, что если вы обратились к маклеру, который не имеет статуса юридического лица или проводит сделку неофициально, он несет гарантии исключительно в рамках собственной порядочности. Конечно, теоретически, в случаях нарушения уголовного кодекса, таких как мошенничество, к ответственности маклера можно привлечь. А от ошибок, связанных с непрофессионализмом и халатностью, элементарной невнимательностью вы не защищены абсолютно».
В случае, если вы доверяете своему брокеру полностью, знаете по рекомендации друзей или знакомых, что он порядочный человек, все равно нельзя ограничиваться только устными договоренностями, все нюансы сделки должны быть подтверждены документально. Грамотно составленный договор может быть не только основанием для оспаривания действий «частника» в суде, но еще и показателем его профессионализма, считает Ольга Рыкова. «Какой вы с ним составите договор, такой и получите результат. С частным брокером нужно, также как и с профессиональным риэлтором, заключать договор, в котором прописываются определенные обязательства – по объему выполненных работ, срокам, деньгам. И уже по тому, как этот договор будет составлен, можно будет понять уровень его профессионализма. Читая с брокером этот документ и обсуждая условия сотрудничества, вы уже сможете составить первоначальное представление о нем», - поясняет эксперт. Если же вы договариваетесь с брокером устно, то такого агента сложно назвать серьезным специалистом. Если брокер не подписывает с вами никаких документов, то это означает, что человек готов на все. А это признак непрофессионализма.
Напоследок хотелось бы сказать, что каждый человек волен сам выбирать способ совершения сделок с недвижимостью. Но при этом всегда нужно отдавать себе отчет в рисках, которые вы несете. Нельзя утверждать, что все частные брокеры – непрофессионалы, и уж тем более только единицы из них можно назвать мошенниками и аферистами. Многие «частники» действительно имеют большой опыт работы в агентствах недвижимости. Более того, нередки случаи, когда уходят оттуда часто именно успешные сотрудники, у которых наработаны навыки, связи, солидный список клиентов, готовых рекомендовать их своим знакомым и друзьям. Но таких специалистов на рынке немного. Связи с ними передают из рук в руки и услуги их стоят все равно недешево. Поэтому сэкономить на «качественном» частном брокере вам вряд ли удастся. Получается, если нет разницы в финансовых затратах, то зачем нужен неоправданный риск?
Риэлтор-одиночка
Эксперты рынка недвижимости заявляют, что с начала мирового финансового кризиса количество небольших агентств недвижимости и частных брокеров увеличилось в разы. Причин этого явления несколько. Во-первых, это бывшие сотрудники крупных риэлтерских компаний, которые решили, что смогут заработать больше, работая самостоятельно. Они, в первую очередь, надеются на то, что смогут завлечь клиентов с помощью предоставления услуг по более низким ценам, чем в агентствах недвижимости. Психологически этот ход верен – в условиях кризиса многие стремятся экономить, и невысокая комиссия за услуги риэлтора может стать определяющим фактором при принятии решения в пользу «частника».
Вторая причина появления частных брокеров еще более очевидна – финансовая нестабильность вынуждает руководство даже крупных агентств недвижимости сокращать штат. В первую очередь увольняют новичков, и тех, кто не мог похвастаться какими-то существенными успехами до начала кризиса, грубо говоря, брокеров-неудачников, которые, все же, уверены в своем профессионализме и думают, что частная риэлтерская деятельность сможет принести им доход. «Значительное увеличение числа частных риэлторов на рынке – это факт. Но вряд ли среди них есть реальные профессионалы. Ни для кого не секрет, что не самые лучшие специалисты в компаниях теряют работу, при этом профи остаются на местах, либо, в наиболее тяжелых случаях, какое-то время пребывают в вынужденном отпуске, но в итоге, все равно, возвращаются к работе в профессиональной компании», - говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество».
Подводные камни частников
Существует мнение, что крупные агентства недвижимости намеренно дискредитируют частных брокеров из-за нежелания делить с ними рынок. Попробуем разобраться, действительно ли работать с «частниками» так опасно, или же это происки крупных игроков рынка. Одна из главных проблем, с которой можно столкнуться, доверив проведение сделки с недвижимостью частному брокеру – это риск непрофессионализма. «Ряды брокеров регулярно пополняют те, кто остался «за бортом» агентств: люди, которые просто не склонны к работе в данной сфере, которые не уживаются в коллективе, не соблюдают дисциплину, документооборот и другие правила, принятые в компании; крайний случай - сотрудники, уволенные за нарушения в процессе ведения сделок», - комментирует руководитель направления вторичной недвижимости агентства МИАН Ирина Денисова. Если у вас нет личной рекомендации от друзей и близких на конкретного «частника», то узнать об уровне профессионализма можно будет только по окончанию сделки, когда может быть уже слишком поздно.
Кроме того, существуют и большие финансовые риски. «Как правило, частные брокеры берут задаток за свои услуги и никто не гарантирует, что он завтра не скроется. Брокер легко может набрать за день 3-4 задатка, поменять телефон и месяц жить на эти деньги», - поясняет Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Впрочем, в этом случае речь уже идет об аферистах, мы же рассматриваем вариант, когда брокер все-таки проводит сделку, но в процессе ее проведения (или даже уже после ее завершения) возникают проблемы, которые ложатся дополнительным финансовым бременем на плечи клиента.
Потратить дополнительные деньги придется на проверку юридической чистоты квартиры. Это нужно делать для того, чтобы быть уверенным, что, допустим, на квартире не «висит» элементарных задолженностей по коммунальным платежам, которые могут составлять не малые суммы, или же что сделка купли-продажи не будет расторгнута по суду из-за претензий третьих лиц. «Если квартира перешла продавцу в наследство, то могут появиться и не учтенные родственники, которые начнут требовать через суд свою долю. Или же, допустим, продавцу может принадлежать не вся квартира, а лишь ее доля, при этом он может продавать жилье полностью. В дальнейшем покупателю придется столкнуться с другими собственниками и вероятно лишиться квартиры», - приводит примеры Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».
Более подробно о проблеме проверки чистоты квартиры мы писали в предыдущем материале. Вкратце же напомним, что самостоятельная проверка – дело крайне хлопотное и никогда не даст 100% гарантии. Зачастую здесь не обойтись без обращения в профессиональное агентство недвижимости, которое может оказать услугу проверки за отдельную плату. Если же вся сделка полностью проходит в агентстве, то юридическая проверка будет сразу включена в стоимость всего комплекса услуг.
Еще один минус работы с частными брокерами – это их скудные базы клиентов, что приводит к более длительному сроку реализации. Как известно, время – деньги. Для покупателя это может выразиться в том, что за время поисков подходящего варианта цены на недвижимость вырастут, а продавец может понести потери в случае, наоборот, снижения стоимости квартиры. Последний вариант, кстати, для кризиса наиболее актуален.
Безответственность перед клиентом
Даже если отбросить столь важный фактор, как профессионализм брокера, остается еще один ключевой момент, а именно ответственность риэлтора перед клиентом. Если договор заключается с юридическим лицом, компанией, хорошо зарекомендовавшей себя на рынке, то сам этот факт уже является практически стопроцентной гарантией того, что сделка пройдет «как по маслу», а если что и пойдет не так, всегда есть с кого спросить, на кого подать в суд. Частный брокер или компания-однодневка, в случае возникновения проблем просто «испарится». «Юридической ответственности частные маклеры не несут, то есть клиент-продавец практически не защищен в юридических аспектах. Более того, незаконное ведение предпринимательской деятельности со стороны частных маклеров является административным правонарушением, а в ряде случаев – уголовным преступлением», - говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ». С ним соглашается и Ирина Денисова: «Следует четко понимать, что если вы обратились к маклеру, который не имеет статуса юридического лица или проводит сделку неофициально, он несет гарантии исключительно в рамках собственной порядочности. Конечно, теоретически, в случаях нарушения уголовного кодекса, таких как мошенничество, к ответственности маклера можно привлечь. А от ошибок, связанных с непрофессионализмом и халатностью, элементарной невнимательностью вы не защищены абсолютно».
В случае, если вы доверяете своему брокеру полностью, знаете по рекомендации друзей или знакомых, что он порядочный человек, все равно нельзя ограничиваться только устными договоренностями, все нюансы сделки должны быть подтверждены документально. Грамотно составленный договор может быть не только основанием для оспаривания действий «частника» в суде, но еще и показателем его профессионализма, считает Ольга Рыкова. «Какой вы с ним составите договор, такой и получите результат. С частным брокером нужно, также как и с профессиональным риэлтором, заключать договор, в котором прописываются определенные обязательства – по объему выполненных работ, срокам, деньгам. И уже по тому, как этот договор будет составлен, можно будет понять уровень его профессионализма. Читая с брокером этот документ и обсуждая условия сотрудничества, вы уже сможете составить первоначальное представление о нем», - поясняет эксперт. Если же вы договариваетесь с брокером устно, то такого агента сложно назвать серьезным специалистом. Если брокер не подписывает с вами никаких документов, то это означает, что человек готов на все. А это признак непрофессионализма.
Напоследок хотелось бы сказать, что каждый человек волен сам выбирать способ совершения сделок с недвижимостью. Но при этом всегда нужно отдавать себе отчет в рисках, которые вы несете. Нельзя утверждать, что все частные брокеры – непрофессионалы, и уж тем более только единицы из них можно назвать мошенниками и аферистами. Многие «частники» действительно имеют большой опыт работы в агентствах недвижимости. Более того, нередки случаи, когда уходят оттуда часто именно успешные сотрудники, у которых наработаны навыки, связи, солидный список клиентов, готовых рекомендовать их своим знакомым и друзьям. Но таких специалистов на рынке немного. Связи с ними передают из рук в руки и услуги их стоят все равно недешево. Поэтому сэкономить на «качественном» частном брокере вам вряд ли удастся. Получается, если нет разницы в финансовых затратах, то зачем нужен неоправданный риск?
